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부동산 청약, 전세 Tip

달라 2018. 3. 4. 15:31

아파트를 분양받기 위해 다양한 분양자격과 금액이 정해져 있다.

 

<청약가능 전용면적과 예치금액 구분 (단위 : 만원)>

청약가능 전용면적 

서울, 부산 

기타 광역시 

시, 군 

85m2 이하 

300 

250 

200 

85~102m2(32평형) 이하 

600 

400 

300 

102~135m2(41평형) 이하 

1,000 

700 

400 

135m2 초과 

1,500 

1,000 

500 

 

청약통장은 이자도 조금 받을 수 있지만 소득공제 혜택도 있다. 최대 240만원까지 납입금의 40%를 받을 수 있다.

 

만약 청약을 신청해서 당첨이 되어 본인이 분양받아 거주할 수도 있지만 당첨권을 P(웃돈)을 받아 팔 수도 있어 인기 있는 아파트의 청약 경쟁률은 엄청나다.

이러한 청약과열을 해소시키기 위해 '청약가점제'가 있다.

청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간 등을 수치화해서 점수를 매긴 것이다.

최대 84점까지 있는데 이 점수를 받으려면 무주택기간 15년 이상이면서 부양가족은 6명 이상, 청약저축기간도 15년 이상이어야 한다.

이처럼 젊은 사람들에게 불리한 청약가점제가 점점 유명무실해지고 있는데 전용면적 85m2(32평형) 이하의 민영주택은 40%만 가점제를 적용, 85m2 초과 주택은 아예 폐지됐다.

 

게다가 각 지자체장의 권한으로 아파트 분양시 청약가점제로 분양 받는 세대수의 비율을 조정할 수 있게 되었다. 2017년부터는 각 지자체장이 40% 이내에서 가점제 비율을 자율적으로 정할 수 있게 되어 지자체장이 원한다면 가점제 제로까지 가능하게 됬다.

 

그리고 예전과 달리 청약통장 1순위 조건을 만족하면 주택소유와 관계없이 1순위로 청약할 수 있다. 다른 지역에서 아파트에 당첨되었더라도 투기과열지구나 분양가상한제가 적용된 지역이 아닌 이상 무주택기간에 영향이 없다.

소형주택을 가지고 있었더라도 일정기준(1채 이하의 전용 60m2 이하, 주택공시가격 8,000만원[수도권 1억 3,000만원] 이하)을 충족하면 무주택으로 인정된다.

 

<전매제한제도>

전매제한제도란 새로 분양하는 아파트에 당첨된 뒤 일정기간 동안 분양권을 사고팔지 못하도록 한 것으로 부동산 투기를 방지하기 위해 세운 대책이다.

구분 

과밀억제권역 

기타 지역 

수도권 

공공택지 

85m2 이하 

1년 (투기과열지구 5년) 

1년 

85m2 초과 

1년 (투기과열지구 3년) 

1년 (투기과열지구 3년)

민간택지 

6개월 (투기과열지구 3년) 

 

지방 

공공택지 

1년 (투기과열지구 3년) 

 

민간택지 

폐지 (투기과열지구 : 충청권 3년, 충청권 외 1년) 

 

전세, 반전세, 월세를 나누는 기준은 부동산의 각종 감정평가를 담당하는 한국감정원에서 정리했다.

월세: 보증금이 2년치 월세 이하

반전세(보증부 월세): 보증금이 월세와 준전세의 중간 정도

준전세: 보증금이 전세금의 60% 이상(전세에 가까움)

 

반전세 계산하는 방법이 있는데 월세전환율을 이용한다.

월세전환율 = 월세의 연간총액 ÷ 줄어든 전세보증금 × 100(%)

예를 들어, 매매가격이 3억원, 전세가격 2억원인 아파트의 전세가 만료되어 집주인이 보증금을 1억 2,000만원으로 낮추는 대신 월세를 50만원씩 내라고 한다면 월세전환율은 얼마일까?

매월 50만원씩 1년간 총 600만원의 월세를 내야하는 데 줄어든 전세보증금은 8,000만원이다. 600만원 ÷ 8,000만원 × 100 으로 계산하면 월세전환율은 7.5% 이다. 은행 이자가 2% 대인데 이 수치는 상당히 높다고 볼 수 있다.

집주인에 따라 월세율에 큰 차이가 있기 때문에 여러 부동산을 돌아다니면서 평균적인 월세율을 미리 확인할 필요가 있다.

 

참고로 월세의 중개수수료 계산법은 (보증금 + 100개월치 월세) × 중개수수료율 이다.

 

 

전세집을 구하기 위해 무엇을 확인해야 할까?

2년 동안 살 집이라고 해서 대충 생각하면 안된다. 계약을 하기 전에 수리할 곳이 없는지 확인해야 한다. 특별한 이상이 없고 큰돈 들어가는 경우가 아니면 수리비는 전세 들어간 사람(임차인)이 부담해야 한다.

계약하기 전에 불편한 곳이나 수리할 곳을 발견해 집주인에게 알려 해결을 해야 나중에 살다가 뒤집어 쓰지 않는다.

 

전세 가격은 월세 보증금보다 훨씬 크기 때문에 안전한 중개업소를 이용하는게 좋다. 손해 발생시 중개업소가 손해를 물어주는 보험에 가입했는지 확인해야 한다. 구두로 이야기하는 것보다 서류를 보는게 확실하다.

 

계약금과 잔금을 집주인에게 줬으면 영수증을 받아야 한다. 그래서 꼭 집주인 명의의 통장으로 이체하는 것이 중요하다.

그리고 전세계약을 했으면 계약서를 가지고 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 만일 집이 경매에 넘어가면 집을 판 대금 중 확정일자가 빠른 사람부터 먼저 전세금을 돌려받을 권리를 가진다.

 

Tip. 부동산 중개수수료도 소득공제된다.

중개수수료를 지불하고 꼭 현금영수증을 받아야 한다. 만일 현금영수증 가맹점이 아니라면서 발급을 거부하면 일반 영수증을 받아 국세청 홈페이지에서 온라인으로 신고하면 된다. 유효기간은 현금거래일로부터 15일 이내이다.

 

전세 계약 전 준비물은 등기부등본이다.(2011년부터 등기사항전부증명서로 명칭이 변경됨)

대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr 에서 1,000원으로 등기부등본을 열람하고 출력할 수 있다.

다음으로 등기부등본에 적힌 집주인과 집주인의 주민등록증, 여권, 운전면허증 등과 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

만일 대리인이 와서 계약한다면 실제 소유자의 인감이 들어간 위임장을 갖고 왔는지 반드시 확인해야 한다.

 

그리고 등기부등본에 대출금액이 많은 집은 피하는게 좋다. 집주인이 대출금을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어갈지도 모르고 또 나중에 내가 이사를 가야할 때 새로운 세입자가 빨리 나타나야 전세금을 쉽게 돌려받을 수 있는데, 대출이 많은 전세집은 잘 나가지 않아 고생할 수도 있다.

 

계약할 떄 특별약관이라고 별도로 협의해서 작성하는 내용을 말한다. 계약 전 미리 발견한 주택의 하자 부분에 대해서 집주인이 수리해줄 것을 요청하는 내용을 명시할 수 있고, 공과금과 세금 정산을 어떻게 할 것인지, 살면서 발생하는 수리는 누구 책임으로 할 것인지 등을 기재할 수 있다.

 

오피스텔 같은 경우, 집주인이 부가가치세를 내기 싫어서 전입신고를 안 하는 조건을 제시하는 경우가 있는데 무시하고 전입신고를 해야 '주택임대차보호법'에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

 

최우선변제권이란?

나쁜 집주인으로 인해 손해보는 일이 없도록 법적으로 일정한 기준을 정해놓고 우선적으로 보호해주는 것을 말한다.

 

<소액임차인의 범위와 최우선 변제금액>

 

서울시 

수도권 중

과밀역세권역 

광역시 등 

세종시 

그밖의 지역 

소액보증금 적용 범위 

1억원 이하 

8,000만원 이하 

6,000만원 이하 

6,000만원 이하 

5,000만원 이하 

최우선변제금액 

3,4000만원 

2,7000만원 

2,000만원 

2,000만원 

1,700만원 

 

 

전세자금 대출 정리

1. 버팀목 전세자금 대출 (주택도시기금)

출대상: 만 19세 이상 세대주(단독세대주의 경우는 만 25세 이상), 무주택자, 부부합산 연소득 5,000만원 이하인 자(신혼부부는 6,000만원 이하)

대출대상주택: 임차 전용면적 85m2 이하(수도권을 제외한 읍, 면 지역은 100m2 이하)

대출금리: 소득과 보증금에 따라 차등 지정(연 1.8% ~ 2.9%)

대출한도: 전(월)세 계약서상 임차보증금의 70% 이내(최대 1억 4,000만원)

대출기간: 2년(4회 2년 단위로 연장 가능, 최장 10년)

 

                                     보증금 

연소득(부부합산)

 5천만원 이하

5천만원 초과 ~ 1억원 이하 

1억원 초과 

~2천만원 이하 

연 2.3% 

연 2.4% 

연 2.5% 

2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 

연 2.5% 

연 2.6% 

연 2.7% 

4천만원 초과 ~ 5천만원 이하 

연 2.7% 

연 2.8% 

연 2.9% 

※ 신혼가구, 혁신도시 이전 공공기관종사자 또는 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자의 경우 총소득 6,000만원까지 대출대상

※ 신혼가구는 위 표보다 0.5%씩 추가 우대 적용

 

버팀목 전세자금 대출은 '안심형 버팀목전세자금 대출'이라는 보험을 들어주는데 비용은 금액의 0.2% 내이다.

 

2. 시중은행의 전세자금 대출 상품

대부분의 은행이 비슷하기 때문에 W은행의 전세자금 대출상품의 내용을 보자.

 

대출대상: 전세 보증금의 반환보증에 가입한 임차인

대출금리: 연 3.71 ~ 4.29% (대출받는 사람의 신용조건, 대출조건 등에 따라 변동 가능)

대출한도: 임차보증금의 80% 범위

대출기간: 25개월 이내

 

민간은행의 상품은 소득기준을 적용하지 않는 반면 전세금 가격 기준은 정부 상품보다 높게 적용된다.

그리고 전세보증금 반환보증에 가입해야 하는데, 주택도시보증공사의 상품으로 1년에 0.015%가 적용된다.

 

Tip. 전세금 보증상품 3가지

1. 전세보증금반환 보증: 전세계약 종료 후 집주인이 전세보증금을 돌려줄 수 없을 경우, 주택도시보증공사가 임차인에게 전세보증금을 지급하는 상품이다.

2. 전세금안심대출 보증: 전세금을 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사에서 전세보증금을 돌려받는데 뿐만아니라 전세금안심대출 보증서가 있으면 금융기관에서 저금리로 대출까지 받을 수 있다.

3. 안심형 버팀목전세자금 대출: 버팀목 대출과 전세금안심대출 보증을 결합한 형태로, 대출도 정부에서 받고 보증도 정부에서 해주는 더블 정부 상품이라 할 수 있다.

 

 

 

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